Купівля квартири в Чехії з розрахунком здавати її в оренду зараз виглядає найменш привабливо приблизно за чотири роки. Високі ціни нерухомості та дорогі іпотеки дедалі сильніше з’їдають дохід, який власник отримує від орендарів.
За даними UniCredit Bank, індикатор вигідності інвестицій у житлову нерухомість у червні та липні перебував на рівні –3,44%. Це найгірший показник від кінця 2022 року.
Банк розраховує його, порівнюючи чисту річну орендну дохідність квартир із вартістю іпотечного фінансування та дохідністю державних облігацій. Чим нижче значення, тим менш привабливою виглядає квартира як інвестиція порівняно з альтернативними способами вкладення грошей.
У Празі дохідність лише 3,3%
Різниця між містами Чехії дуже велика. Найвищу валову річну дохідність від оренди серед крайових міст у липні пропонувало Усті-над-Лабем — близько 5%.
За такої дохідності проста математична окупність вартості квартири лише за рахунок оренди становить близько 20 років.
На іншому кінці рейтингу — Прага та Брно. Там валова орендна дохідність становила лише 3,3% на рік. Це відповідає більш ніж 30 рокам, необхідним для повернення купівельної вартості квартири через орендні платежі.
Але це лише теоретичний розрахунок. Реальна окупність ще довша, оскільки власник має врахувати ремонт, обладнання квартири, періоди без орендарів, страхування та інші витрати. Якщо нерухомість придбана в іпотеку, до цього додаються ще й банківські відсотки.
Іпотеки знову перевищили 5%
Саме кредитне фінансування зараз найбільше погіршує математику інвестиційної квартири. Swiss Life Hypoindex у липні піднявся до 5,32% — ставки зростали вже четвертий місяць поспіль.
Для трирічної фіксації середня пропозиція становила близько 5,02%, тоді як для десятирічної — вже 5,86%.
Для інвесторів ситуація додатково ускладнилася з квітня 2026 року. Чеський національний банк рекомендує банкам для інвестиційних іпотек застосовувати максимальний LTV у 70%. На практиці це означає, що покупцеві зазвичай потрібно мати близько 30% вартості нерухомості з власних коштів. Також рекомендований ліміт DTI становить сім річних чистих доходів.
А квартири все одно дорожчають
Парадокс чеського ринку полягає в тому, що слабша орендна дохідність поки не призвела до падіння попиту на квартири.
У другому кварталі 2026 року в Чехії продали приблизно 13 500 квартир — найбільше за останні п’ять років. Їхні ціни за квартал зросли на 2,4%, а порівняно з минулим роком — на 11,3%.
За даними Sreality.cz, середня ціна пропозиції старших квартир середнього розміру у другому кварталі становила 91 921 крону за квадратний метр. Тобто модельна квартира площею 50 квадратних метрів коштує приблизно 4,6 млн крон.
«Чехія Онлайн» раніше порівнювала оренду та іпотеку в Чехії: у Празі щомісячна різниця для невеликої квартири могла перевищувати 6 тисяч крон на користь оренди.
Тому сьогодні купівля квартири під здачу дедалі більше залежить не від самого орендного доходу, а від очікування, що нерухомість продовжить дорожчати. Саме зростання майбутньої вартості квартири може зробити таку інвестицію вигідною — однак гарантії, що ціни завжди рухатимуться такими темпами, немає.
Аналітики UniCredit уже бачать перші ознаки нормалізації ринку: пропозиція квартир збільшується, продавці частіше виходять на ринок, а готовність покупців платити будь-яку ціну поступово впирається у межу фінансових можливостей.
А як в інших містах Європи?
На тлі інших великих європейських міст Прага справді виглядає слабко за орендною дохідністю. Для порівняння можна взяти дані Global Property Guide, який розраховує валову дохідність на основі медіанних цін продажу та довгострокової оренди квартир.
| Місто | Валова дохідність | Проста окупність |
|---|---|---|
| Ліверпуль | 8,64% | ≈ 11,6 року |
| Барселона | 7,40% | ≈ 13,5 року |
| Варшава | 6,81% | ≈ 14,7 року |
| Лондон | 6,62% | ≈ 15,1 року |
| Рим | 6,59% | ≈ 15,2 року |
| Краків | 5,76% | ≈ 17,4 року |
| Мілан | 4,97% | ≈ 20,1 року |
| Відень | 4,84% | ≈ 20,7 року |
| Париж | 4,84% | ≈ 20,7 року |
| Берлін | 3,88% | ≈ 25,8 року |
| Прага | 3,3% | ≈ 30,3 року |
| Мюнхен | ≈ 2,6–3% | ≈ 33–38 років |
Найяскравіший контраст із Прагою дає Ліверпуль. Середня валова дохідність житла там становить близько 8,64%, тобто проста математична окупність — менше 12 років. У Лондоні, попри дуже високі ціни нерухомості, середній показник становить близько 6,62%, або приблизно 15 років.
Досить високу дохідність показує й Барселона — близько 7,4%. Це відповідає приблизно 13,5 року простої окупності. У Варшаві показник становить 6,81%, а в Римі — 6,59%, тобто близько 15 років.
У дорогих столицях Західної Європи окупність уже значно повільніша. У Парижі середня валова дохідність становить близько 4,84%, у Відні — також близько 4,84%, а в Берліні — близько 3,88%.
Прага з показником близько 3,3% опиняється майже в самому низу цього порівняння. Гірше виглядає, зокрема, надзвичайно дорогий Мюнхен, де валова дохідність залежно від типу квартири тримається приблизно біля 3% або нижче.
Таким чином, квартира під оренду у Ліверпулі теоретично може повернути свою купівельну вартість майже утричі швидше, ніж у Празі. Але це не означає, що Ліверпуль автоматично є кращою інвестицією: дохідність нічого не говорить про майбутнє зростання вартості житла, ризики району, податки, регулювання оренди та витрати власника.
Усі цифри — валова математична окупність. Вони не враховують податки, ремонт, страхування, управління, періоди без орендаря та відсотки за іпотекою, тому фактичний строк повернення вкладених коштів буде довшим.
